在经历了长达半年的低位调整后，杭州二手房市场终于在3月迎来了“小阳春”——杭州我爱我家（000560）数据显示，杭州市区（含富阳、临安）成交9356套。虽然与去年同期的1.24万套“大阳春”还有一段距离，但这个成绩已经是近5年来同期数据的第三位。
不过，成交量的复苏背后，其实是一场“以价换量”的结果。杭州我爱我家数据显示，3月杭州（不含富阳、临安）住宅成交均价为27027元/㎡，环比下降6.7%，同比降幅更是达到16.3%。
往年的“小阳春”里，最热门的“老破小”、改善次新房、学区房，今年表现都不及去年同期。取而代之的，是“1字头”的周边板块二手房——这些房源总价低，被刚需购房者普遍认为“已经跌到位了”，因此纷纷成交。
200万元以下房源占比超5成
刚需购房者：价格跌到位了
与去年3月“大阳春”改善置业抢眼的局面不同，今年3月的“小阳春”完全由刚需撑起。杭州我爱我家数据显示，当月杭州（不含临安、富阳）二手房成交中，总价200万元以下的住宅占比已达51.6%，环比提升了2.3个百分点。
事实上，低总价二手房的成交占比从去年开始就在持续攀升。2025年1月，200万元以内成交占比仅为33.7%，此后以月均1.3个百分点的速度增长。尤其到了2025年下半年，占比加速上行，12月首次突破50%，此后一直保持在高位。与2025年1月相比，这个比例已经整整提升了17.9个百分点。
具体到板块，这些200万元以内的房源都集中在闲林、良渚、临平、义桥、南部卧城等。不少小区的单价已经跌到1万多元，算下来，买一套80-90㎡的小三房，总价只要100-150万元。这样的价格，让刚需购房者直呼“便宜”“跌到底了”，甚至还吸引了一批浙江省内县城家庭前来置业。
以闲林的西溪山庄为例，3月成交了31套，位列杭州（不含富阳、临安）二手房成交第二名，超过了去年3月的30套。从成交结构看，热门房源面积约120㎡，套均总价在170-190万元之间。
同属闲林板块的雅居乐国际花园，去年3月成交了16套，今年3月则成交了22套，热度明显高于去年。而成交量的增长，背后是价格的持续下滑：去年3月，该小区89㎡的房源成交价还在150-160万元之间，今年已经跌至100-120万元，降幅超过20%。
良渚板块的未来公寓同样表现不俗，3月共成交30套，其中90%的房源总价在200万元以内，对应单价仅为1.7-2.1万元。
除了周边板块的次新刚需房，市中心的“老破小”也凭借低总价和高出租回报率，在刚需市场中占据了一席之地。
例如翠苑小区一区至五区共成交了35套，总价集中在110-160万元之间。其中翠苑三区成交量最高，单月成交了14套，部分38-45㎡的房源总价只要80-100万元。朝晖小区3月成交了29套，比2月增长了81%，成交均价为2.39万元/㎡，比去年3月的2.7万元/㎡下跌了11.8%。
市中心的几位中介向记者表示，尽管在“小阳春”里“老破小”的成交集中释放，但热度明显不及过去。原因在于持续下跌的房价，让超过3%的高出租回报率也难以支撑起往日的行情。
学区房“流量王”换人了
“文海实验”学区房成交第一
每年3-4月都是杭州学区房的成交高峰期，各名校的学区房都会在这段时间集中交易，学区热度也由此分出高下。而今年的传统旺季，学区房热门排行榜出现了重新洗牌。
杭州我爱我家数据显示，3月成交量最高的学区房来自文海实验学校——全月共成交74套，套均面积91㎡，成交均价20809元/㎡。值得注意的是，文海实验学校的学区房是榜单中唯一一个超过去年“大阳春”成交量的。而往年一贯领跑的江南实验学校和卖鱼桥小学，今年分别位列第二和第三，成交了64套与60套，成交量均不及去年。
文海实验学校的学区房为何走红？原因是性价比。以学区范围内的景冉佳园为例，3月成交了13套，与去年同期持平。该小区60㎡的小两房，单价已经跌至1.6-1.9万元，总价回落到了100万元出头的水平。
当然，除了景冉佳园，文海实验学校学区内其他小区的价格相比去年也都有不同程度的下跌，部分小区跌幅达到10%-25%。
再看学区房中的“顶流”——保俶塔实验学校。其学区房3月共成交了39套，成交均价47788元/㎡，是所有学区房中价格最高的。虽然也跻身成交前十，但成交量与前几位差距较大。这也证明：低总价学区房才是市场中的主流，更符合大多数家长的购房预算。
改善购房者“躺平”了？
热门次新房成交仅个位数
与刚需房的火热交易形成鲜明对比，今年“小阳春”杭州改善二手房成交惨淡。
以亚运村为例，日耀之城、桂冠东方城和亚奥城北区去年3月共成交了69套，而今年3月仅成交了15套，其中日耀之城只有1套网签，热度大不如前。
还有“造纸厂三兄弟”——去年3月一共成交了95套，今年3月仅成交了18套。其中杭樾润府也只有2套签约，星瓒颂锦府、杭曜置地中心的成交量都只有个位数。
被称作申花改善次新房天花板的馥香园，今年3月的热度也大幅减退，成交量从42套锐减至12套。
未来科技城的阳光城未来悦，去年3月成交了16套，今年同期只剩5套。创世纪（300083）、时代奥城、天璞、澄品的成交量也都只有5套左右。
背后的原因在于，大部分次新房小区，如亚运村、馥香园、“造纸厂三兄弟”等，都已经过了交付后的集中出售期。新买入的房东预期较高，在没有急售需求的情况下，不愿意贱卖。对于大多数家庭来说，次新房本身也满足自住需求，出售的急迫性不强，价格横盘，因此成交量触底。
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